Langtidsvisum for utenlandske boligkjøpere har begrenset effekt på etterspørselen i Thailands pressede eiendomsmarked. Eksperter mener kjøpere i større grad styres av livsstil, stabilitet og tydelige regler enn av visumordninger.

Thailand har åpnet for at utlendinger som kjøper leiligheter til en verdi av minst 3 millioner baht, kan søke om et fornybart ettårig visum. Tiltaket er en del av myndighetenes forsøk på å stimulere både turisme og eiendomssektoren. Likevel er det lite som tyder på at ordningen i seg selv tiltrekker nye investorer.

– Langtidsvisum kan støtte markedet, men de er ikke hoveddriveren. Utenlandske kjøpere er mer opptatt av livsstil, utdanning og stabilitet, sier Laurent Richer, finansdirektør i eiendomsplattformen Fazwaz.

Han peker særlig på regelverket rundt eierskap som en viktigere faktor. I dag er utlendingers direkte eierskap i leilighetsprosjekter begrenset til 49 prosent.

Samtidig sliter eiendomsmarkedet i Thailand med sin svakeste vekst på nær 30 år. Rundt 400.000 boliger står usolgt på landsbasis – nivåer man ikke har sett siden finanskrisen i Asia i 1997.

En stor del av overskuddet finnes i Bangkok, særlig i prisklassen mellom 5 og 10 millioner baht. Svak innenlandsk etterspørsel, kombinert med økonomisk usikkerhet, bidrar til å holde salget nede.

Ifølge eiendomsselskapet CBRE vil også tilbudet av nye prosjekter falle fremover. Antall nye leiligheter i Bangkok ventes å synke til under 40.000 i år, før det kan halveres til rundt 20.000 i 2027.

Internasjonalt konkurrerer Thailand dessuten med mer forutsigbare markeder. Investorer fra Midtøsten søker i økende grad mot Europa og Australia, hvor regelverk og eiendomsrettigheter oppfattes som tydeligere.

– Thailand blir ofte sett på som et sted for diversifisering, ikke som et hovedmarked, sier Richer.

Han mener klarere regler for eierskap, overføring og arv vil være avgjørende for å tiltrekke mer utenlandsk kapital.

Samtidig finnes det lyspunkter. Etterspørselen fra naboland som Myanmar har økt, drevet av politisk uro. Flere investorer flytter kapital til Thailand som et tryggere alternativ.

Tall fra 2025 viser at utenlandske kjøpere står for 15 prosent av boligoverdragelsene, mens innenlandske kjøpere fortsatt dominerer med 85 prosent. Den utenlandske andelen har imidlertid vist tegn til økning i antall transaksjoner de siste årene – om enn ikke i samlet verdi.

Dermed står Thailand fortsatt overfor en krevende balansegang: å gjøre markedet attraktivt nok for utenlandske investorer, samtidig som det demper et betydelig overskudd av boliger.